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商业地产饥鼠有礼阅读答案 | 近三年投资特点及未来投资趋势(上篇)

  中国商业地产

  近几年,中国商业地产投资市场变得越来越活跃,这已经成为一线城市房地产的大宗交易圈的共识。据预测,未来十年活跃度将不断增加。

  本文对过去几年活跃买家的投资特点以及未来一些商业地产领域新的投资热点进行梳理,以提供参考借鉴。

  近三年商业地产投资特点

  (活跃买家)

  当饥鼠有礼阅读答案下正是房地产投资市场转型的时刻,信贷紧缩的大环境,内资企业竞争力受到暂时的削弱,选择出售存量资产,导致中短期内物业报价降低,与此同时,外资投资者加大对中国的投资。我们选取近三年在大宗交易市场表现活跃的买家作为典型企业,其多为境外资本,如凯德集团、基汇资本、领展基金、黑石集团、吉宝置业等,此外保险类买家如中国人寿,基金买家如光大安石等近三年表现较为活跃。

  本文上篇将对活跃买家投资偏好从投资城市、投资区位、投资物业类型、投资物业规模、投资总价段进行梳理,提炼特点以做参考借鉴。

  NO.1 上海仍是活跃买家主战场,占据绝对优势

  2018年上海大宗房地产投资市场持续火热,交易总额连续三年超过千亿交易规模,预计2019年上海大宗交易市场千亿格局还在继续。

  对于活跃买家来说,不论从交易面积还是交易金额来看,上海均是活跃买家投资热点城市,如凯德集团先后在上海投资上海五角场国正中心、上海浦发大厦、北外滩星港中心,基汇资本先后在上海投资凌空SOHO、上海MixC万象城四栋超甲级写字楼,黑石先后在上海购入怡丰城、长泰广场等物业等。

  NO.2 新兴商务区成投资热点

  随着新兴商务区商业配套设施逐渐完善,投资价值不断凸显。此外,新兴商务区具备成本优势、政策上的税收优惠也释放需求。

  投资区域向非核心商务区流动明显,新兴商务区如虹口北外滩、杨浦五角场、浦东张江及长宁虹桥商务区等近年来受到资本热捧,投资活跃度较高。

  据统计,近三年活跃买家投资次中心商务区、新兴商务区的成交占总成交的41%。活跃买家投资的热点板块主要集中于虹口北外滩商务区、莘庄商务区,张江高科商务区等基础配套建设较为完善的成熟的新兴商务区。

  【案例一】凯德集团拟以128亿元收购上海星外滩项目

  11月13日,凯德集团正式宣布,由旗下来福士中国投资伙伴III携手新加坡政府投资公司(GIC),通过上海联合产权交易所成功受让上海星外滩开发建设有限公司100%股权,摘牌价格127.最灵异的事 你先看清楚有几个人86亿元,预计项目投资总额约200亿。

  星港国际中心项目位于上海市虹口区北外滩滨江区域,苏州河与黄浦江交汇之处,北外滩作为上海的新兴商务区,与外滩、陆家嘴均隔江相望,构成黄金三角,成为外滩部分的外延,亦满足陆家嘴外溢需求。

  目前,北外滩已发展成为上海国际航运中心重要组成部分,聚集了大量知名航运服务总部企业和功能性机构。未来北外滩将进一步集聚金融总部机构、有实力的基金管理和优质金融配套服务企业。近年来该区域甲级写字楼存量迅速扩展,轨道交通优势日益凸显,加上政府对北外滩功能的升级,促成了凯德集团将来福士项目选址于此。

  【案例二】黑石收购怡丰城及长泰广场

  作为全球最大的独立另类资产管理公司之一,黑石在中国的动作变得活跃。先后于去年12月份及今年3月份买入位于莘庄商务区的怡丰城及位于张江高科科技园核心地段的长泰广场,这两家物业均位于新兴商务区。

  莘庄商务区作为《上海城市总体规划(2017-2035)》主城副中心之一,积极融入大虹桥、大浦东间的联动,目前已入驻的项目有西子国际中心、中铁诺德国际中心、大虹桥国际、金源中心、安纳塔拉酒店、怡丰城、强劲大厦等,另外,紫江集团总部、爱发科均是莘庄商务区已落成的企业。

  黑石投资的长泰广场,则位于反革命偷看青春罪新兴商务区张江高科。张江高科是上海新兴商务区的领跑者,张江核心区物业供应总存量逾 120万㎡居上海高端商务园区市场之首,园区内国际、高端的产业集群已形成,跨国地区企业总部 60家 外资研发机构 126家,生物医药产业营业收入占上海全市 50% 。张江科学城规划启动了张江新一轮的发展,又承载了国家级科学中心建设,战略意义明显。

  新兴商务区最具价值成长潜力,成为活跃买家热点投资区域。

  NO.3 办公仍是活跃买家首选投资, 商业投资价值加大

  与酒店、商业等资产相比,写字楼由于产品较为标准化,且能产生稳定的现金流,投资回报较大等原因,写字楼物业仍是首选的投资物业类型。

  活跃买家近三年投资物业类型统计,写字楼交易占比43%,商业、大宗混合用途项目和物流资产的投资份额逐步加大。商业市场保持活跃,2018年大宗交易中商业交易占比35%。

  杨浦五角场国正中心、凌空SOHO、虹口SOHO、海洋大厦及上海MIxC万象城四栋超甲级写字楼及碧生源大厦等办公物业收到活跃买家追捧,交易金额达百亿元,办公物业标准化程度较高,互联网独角兽企业发展迅速,写字楼需求旺盛,推动写字楼租金上升,从而写字楼投资回报率较高,成为活跃买家偏好投资物业类型。

  此外,具有商业物业备受投资人关注,如凯德集团投资成都凯丹广场、广州乐峰广场、呼和浩特玉泉区购物中心;领展基金投资策略以商业为主,收购广州西城都荟、深圳福田新怡景商业中心及北京京通罗斯福广场。

  【案例】领展基金投资内地五个商业物业

  近年来,领展不断收购中国内地商业物业,尤其是一线城市。2月20日,领展房产基金斥资66亿元人民币收购位于深圳的新怡景商业中心,该交易是领展于深圳首个、粤港澳大湾区內第二个收购项目,也是领展于中国內地一线城市的第五个物业,其它四处物业为北京京通罗斯福广场和欧美汇购物中心、广州西城都荟广场、上海领展企业广场1座及2座。

  领展内地投资策略:集中在商场及超甲级写字楼,一线城市及附近ca4169三角洲区。

  从中等收入家庭增速、零售额增长,人均零售面积三个指标来看,领展看好内地的投资价值。以领展已投资项目来看均给其资产价值带来快速增长,例如欧美汇购物中心出租率以及续租租金的增长率将近30%;广州的西城都荟,出租率及续租的租金增长达到60%。

  领展内地投资业态集中在商业及超甲级写字楼,投资商业考虑到其租金增长较高,但弹性大,办公虽然没有商业增长高,但相对比较弹性稳定,拥有一个比较稳定的收入。此外,便利的交通、有限的竞争与可观的客流是领展投资的考虑要素。

  NO.4 5-10万㎡中小型规模物业更受欢迎

  5-10万㎡这一规模的投资物业受众最广泛,占比达到了62%,其中8万㎡规模物业最受热捧。

  凯德投资的乐峰广场及呼、浩特玉泉购物中心、杨浦五角场国正中心,以及领展基金投资的深圳福田新怡景购物中心物业规模均为8万㎡,此外,光大安石投资的顺德永旺商城及吉宝置业投资的虹口SOHO及吉嘉商业广场,基汇资本投资的海洋大厦等项目投资物业规模均在5-10万㎡。

  NO.5 活跃买家投资总价段偏好10-50亿元物业

  根据统计数据,活跃买家中有55%的收购总价段在10-50亿元的物业,22%收购10亿以下总价的物业,而投资总价段超过百亿的物业占比仅为11%。

  核心区域的核心资产和核心增值资产仍是资本追逐的重点,但展望未来十年商业地产领域的投资趋势,越来越多的资产类型也将受到越来越多的关注和重视,本文下篇将梳理能提供稳定现金流、增值空间较大、实现融资套现的资产类型进行梳理,以提供参考借鉴。

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